Nöbetçi Eczaneler
haberebakis.com
Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi süreci, 14 Ağustos 2026 itibarıyla yeni kurallarla gündeme geldi. Düzenleme, özellikle mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanan ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilen taşınmazları ilgilendiriyor. Yeni sistemde hem satışın ilk aşamasına kimlerin katılabileceği hem de taşınmazın değerinin nasıl belirleneceği yeniden düzenlendi.
Ticaret Bakanlığı’nın hayata geçirdiği düzenlemeyle, miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için yapılacak ilk ihale yalnızca malik durumundaki mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik kapsamında taşınmazın değeri ekspertiz raporuyla belirlenecek ve ilk ihalede satış bedelinin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü karşılaması gerekecek. Böylece mirasçıların paylarının düşük bedelle tasfiye edilmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
İLK İHALEDE ÖNCELİK MİRASÇILARIN OLACAK
Yeni uygulamanın en önemli noktası, miras kalan taşınmazın satışında ilk ihalenin doğrudan üçüncü kişilere açılmaması.
Ev, arsa veya tarla gibi bir taşınmazın miras yoluyla birden fazla kişiye geçmesi ve ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde ilk artırma yalnızca taşınmazın malik durumundaki mirasçıları arasında yapılacak. Bu düzenleme, aileden kalan bir taşınmazın daha ilk aşamada aile dışından bir alıcıya gitmesini engellemeyi hedefliyor.
Ancak aile içi önceliğin uygulanması için iki koşulun aynı anda gerçekleşmesi gerekiyor. Taşınmazdaki tüm maliklerin mülkü miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.
ÜÇÜNCÜ KİŞİ HİSSESİ VARSA KURAL DEĞİŞİYOR
Düzenleme her hisseli taşınmaz için otomatik olarak aile içi ihale anlamına gelmiyor.
Mirasçılardan birinin hissesini daha sonra mirasçı olmayan bir kişiye devretmesi halinde taşınmazdaki mülkiyet yapısı değişiyor. Bu durumda aile içi ilk ihale şartının uygulanmayacağı ve satışın üçüncü kişilere de açık hale geleceği belirtiliyor.
Bu ayrıntı, özellikle yıllar içinde hisseleri farklı kişilere devredilmiş miras taşınmazları açısından önem taşıyor. Dolayısıyla yalnızca taşınmazın geçmişte miras kalmış olması yeterli olmayacak. İhale öncesinde tapudaki maliklerin kimler olduğu da belirleyici olacak.
TAŞINMAZIN FİYATINI EKSPERTİZ RAPORU BELİRLEYECEK
Yeni sistemin bir diğer önemli ayağını taşınmazın değerinin belirlenmesi oluşturuyor.
Satış öncesinde taşınmaz için ekspertiz, yani kıymet takdiri raporu hazırlanacak. Bu rapor üzerinden taşınmazın muhammen bedeli belirlenecek. Böylece mirasçılardan birinin diğer hisseleri gerçek piyasa değerinin altında satın almasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
İlk ihalede satış bedelinin taşınmazın muhammen kıymetinin tamamını ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını karşılaması gerekiyor. Bu nedenle taşınmazı almak isteyen mirasçının yalnızca diğer hisselerin bedelini değil, satış sürecine ilişkin masrafları da hesaba katması gerekiyor.
MİRASÇILARIN ÖNCEDEN HAZIRLIK YAPMASI GEREKECEK
Yeni sistemde taşınmazı almak isteyen mirasçı açısından süreç yalnızca ihaleye katılmaktan ibaret olmayacak.
Kıymet takdiri raporunun incelenmesi, muhammen bedelin tamamını ve satış masraflarını karşılayabilecek finansmanın hazırlanması ve satış ilanının takip edilmesi gerekecek. Bu aşamaların zamanında tamamlanması, aile içinde kalması istenen taşınmaz açısından önem taşıyacak.
Özellikle yüksek değere sahip ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda gerekli finansmanın önceden hazırlanması, ihalenin sonucunu doğrudan etkileyebilecek.
ESKİ SİSTEMDE ONAY SORUNU YAŞANIYORDU
Yeni düzenlemenin arkasındaki temel sorunlardan biri, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar.
Önceki sistemde taşınmazın aile içinde gönüllü olarak satılabilmesi için tüm aile fertlerinin onayı gerekiyordu. Mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması durumunda süreç tıkanabiliyor ve konu mahkemeye taşınabiliyordu.
Yeni uygulamayla birlikte ortaklığın giderilmesine karar verilen taşınmazlar için ilk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında yapılması, bu tür aile içi anlaşmazlıkların satış sürecindeki etkisini azaltmayı amaçlıyor.
AİLE YADİGÂRI TAŞINMAZLAR KORUNACAK
Düzenlemenin dikkat çeken hedeflerinden biri de miras kalan taşınmazların aile dışına çıkmasının önüne geçilmesi.
İlk ihalenin mirasçılar arasında yapılması sayesinde, taşınmazı almak isteyen aile üyelerine üçüncü kişilerden önce fırsat tanınacak. Ancak bu önceliğin yalnızca kanunda belirtilen koşulları sağlayan taşınmazlar için geçerli olduğu unutulmamalı.
Bir başka ifadeyle, düzenleme mirasçılara sınırsız bir satın alma hakkı vermiyor. İlk ihaleye katılabilmek ve taşınmazı aile içinde tutabilmek için mülkiyet yapısının düzenlemedeki şartlara uygun olması gerekiyor.
EMLAK İLANLARINDA DA YENİ DÖNEM
Aynı düzenlemeler kapsamında emlak sektörünü ilgilendiren başka bir değişiklik de yapıldı.
Daha önce emlakçıların sosyal medya üzerinden taşınmaz ilanı paylaşmasına yönelik kısıtlamalar bulunuyordu. Yeni uygulamayla, yetkilendirilmiş konutlara ilişkin ve elektronik ilan doğrulama sistemiyle uyumlu ilanların sosyal medya platformlarında paylaşılmasına istisna getirildi.
Böylece düzenleme yalnızca miras kalan taşınmazların satış sürecini değil, emlak ilanlarının dijital ortamda paylaşılmasını da etkiliyor.